วันเสาร์ที่ 6 สิงหาคม พ.ศ. 2554

เอกเทศสัญญา1 เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ

ความหมายของสัญญาเช่าทรัพย์

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537  ได้บัญญัติเกี่ยวกับเรื่องการเช่าทรัพย์ไว้ว่า  "อันว่าเช่าทรัพย์คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้การเช่าเพื่อการนั้น[1]


ลักษณะสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์


               1.  เช่าทรัพย์มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน  กล่าวคือผู้เช่ามีสิทธิใช้สอยหรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า ในขณะเดียวกันผู้ให้เช่าก็มีสิทธิได้รับค่าเช่าตอบแทน  หากไม่มีค่าเช่าเป็นค่าตอบแทนสัญญาดังกล่าวจะกลายเป็นสัญญายืม
               2.  วัตถุแห่งสัญญาเช่าคือทรัพย์สิน ซึ่งรวมทั้งวัตถุมีรูปร่างและไม่มีรูปร่าง ซึ่งอาจมีราคาและถือเอาได้ เช่น  ผู้มีสิทธิทำเหมืองแร่ตามประทานบัตรให้ผู้อื่นทำเหมืองตามประทานบัตรของตนโดยจายค่าตอบแทนเป็นรายเดือน เป็นการเช่าทรัพย์
               3.  สัญญาเช่าทรัพย์ไม่มีผลเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน  ผู้เช่ามีเพียงสิทธิครอบครองใช้สอย แต่กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้ให้เช่าหรือเจ้าของเดิม  เช่าทรัพย์จึงจึงมีความแตกต่างจากเช่าซื้อ เพราะเช่าซื้อเมื่อผู้เช่าซื้อชำระค่าเช่าซื้อครบจะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อ แต่ผู้เช่าตามสัญญาเช่าจะไม่ได้กรรมสิทธิ์แม้จะชำระค่าเช่าไปเพียงใด
               4.  ผู้ให้เช่าไม่จำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่า เพราะเช่าทรัพย์ไม่ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้กับผู้เช่า เมื่อผู้เช่าและผู้ให้เช่าตกลงทำสัญญาเช่ากัน จะยกข้อต่อสู้ว่าผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าไม่ได้
               5.  สิทธิของผู้เช่ามีสภาพเป็นสิทธิเฉพาะตัว เนื่องจากการเช่าทรัพย์สิน  โดยทั่วไปผู้ให้เช่าพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญว่าควรจะเป็นที่วางใจให้ใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่  สิทธิตามสัญญาเช่าของผู้เช่าจึงเป็นสิทธิเฉพาะตัว  หากผู้เช่าตายย่อมไม่ตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาท จะโอนแบ่งตามกฎหมายครอบครัวมรดก ตามนิติกรรม โดยไม่มีข้อตกลงในสัญญาเช่าหรือไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าไม่ได้
               6.  ผู้เช่ามีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินชั่วระยะเวลาอันจำกัด สัญญาเช่านั้นจะทำกันโดยมีกำหนดว่าตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าก็ได้ ในกรณีเช่าอสังหาริมทรัพย์ห้ามเช่ากันเกินกว่า 30 ปี หากทำสัญากันนานกว่านั้นให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี เมื่อครบกำหนดตามสัญญาแล้วคู่สัญญาจะต่อสัญญาได้อีกแต่ต้องไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันที่ต่อสัญญา ส่วนการเช่าสังหาริมทรัพย์สามารถกำหนดเวลาเช่าเกินกว่า 30 ปีได้ แต่จะต้องกำหนดเวลาไว้ 
[3]


กรณีนี้ถือว่าเช่าเกินสามปี ต้องจดทะเบียน


ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ได้บัญญัติไว้ว่า  "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่้ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้แค่เพียงสามปี"[2]
              ในการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กฎหมายบังคับไว้ว่า ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ และถ้าสัญญาเช่ามีกำหนดเกินกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ แต่ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี  
              คู่สัญญาบางรายต้องการจะหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ทำสัญญาเช่ากันไม่ให้เกินสามปี ดังเช่นตัวอย่างคำพิพากษาต่อไปนี้                
              ตัวอย่าง     
                    ทำสัญญาเช่าที่ดินวันเดียวกันสองฉบับ ฉบับแรกมีกำหนด 3 ปี ฉบับหลังมีกำหนด 2 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียน ในวันที่ครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรก ผู้ให้เช่าได้ออกใบรับเงินค่าเช่าสำหรับค่าเช่าต่อมาอีกหนึ่งปีให้แก่ผู้เช่า ดังนี้ สัญญาเช่ามีผลบังคับได้เพียงสามปีตามสัญญาฉบับแรกเท่านั้น สัญญาเช่าฉบับหลังไม่มีผลบังคับ แต่ใบรับเงินค่าเช่าที่ออกให้เมื่อสัญญาเช่าฉบับแรกครบกำหนดแล้ว ถือได้ว่าเป็นหลักฐานการเช่าอีกหนึ่งปี นับแต่วันออกใบรับเงิน                
              ตัวอย่าง                
                     โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยมีกำหนดสองปีนับแต่วันที่ 31 มีนาคม 2521 ถึงวันที่ 30 มีนาคม 2523 ครั้นวันที่ 21 มีนาคม 2522 จำเลยทำหนังสือให้โจทก์เช่าอีก 4 ปี พฤติการณ์แห่งคดีแสดงให้เห็นว่าขณะทำหนังสือให้เช่าต่ออีก 4 ปี เวลาเช่าเดิมยังมีอยู่อีกหนึ่งปีจึงจะครบกำหนดสัญญาเช่า การทำสัญญากันใหม่ เพื่อขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไป เป็นการหลีกเลี่ยงการไปทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 538 ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก 4 ปี จึงไม่สมบูรณ์                
                      ดังนั้น การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลารวมกันเกินกว่าสามปี โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมมีผลบังคับกันได้เพียงสามปี และเมื่อครบกำหนดสามปีแล้ว ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ได้ แต่ถ้าครบกำหนดแล้ว ผู้เช่ายังคงอยู่ในทรัพย์ที่เช่าต่อไป โดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง ก็ถือว่าทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าต่างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อไรก็ได้[4]




สัญญาเช่า   คือ สัญญาซึ่งเจ้าของทรัพย์สิน เรียกว่า "ผู้ให้เช่าซื้อ" เอาทรัพย์สินออกให้เช่า  และให้คำมั่นว่า  จะขายทรัพย์สินนั้น ตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าซื้อ   โดยมีเงื่อนไขว่า เมื่อผู้เช่าซื้อได้ชำระราคาเป็นจำนวนเงินครบตามจำนวนครั้งที่กำหนด ไว้ในสัญญา 
            สรุป สัญญาเช่าซื้อมีลักษณะสำคัญดังนี้
                1. ผู้ให้เช่าซื้อ เอาทรัพย์สินออกให้เช่า  เพื่อให้บุคคลอื่นเช่าไปเพื่อใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้น (สังเกต* มีสัญญาเช่าทรัพย์ปนอยู่ด้วย)
                2. ผู้ให้เช่าซื้อให้คำมั่นว่า  จะขายทรัพย์สินนั้นแก่ผู้เช่าซื้อ  ตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าซื้อผู้เช่าซื้อ
ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาครบถ้วน

เงื่อนไขของสัญญาเช่าซื้อ
             คือการชำระราคาเป็นจำนวนเงิน ตามจำนวนครั้งที่กำหนดไว้ในสัญญา  เช่นทำสัญญาซือ้เครื่องคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์ครบชุดเป็นเงิน 24,000บาท  กำหนดชำระ 12 เดือน  ชำระงวดละ  2,400 บาท หากผู้เช่าซื้อชำระเงินทุกงวดจนครบ 12 เดือน ผู้เช่าซื้อก็ได้กรรมสิทธิ์เช่าซื้อไป

แบบของสัญญาเช่าซื้อ
                กฎหมายกำหนดแบบของสัญญาเช่าซื้อไว้  คือ ต้องทำเป็นหนังสือ ทั้งการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์  มิฉะนั้นตก เป็นโมฆะ

การระงับสัญญาเช่า
                1.โดยการบอกเลิกสัญญาของผู้เช่าซื้อ
 สัญญาเช่ามีลักษณะพิเศษคือ ผู้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อในเวลาใดก็ได้  โดยการส่งมอบทรัพย์สินคืนยังผู้ให้เช่าซื้อ
                2.โดยการบอกเลิกสัญญาของผู้ให้เช่าซื้อ  มีสาเหตุการบอกเลิก ดังนี้
                        2.1 เมื่อผู้เช่าซื้อผิดนัด ไม่ใช้เงิน สองงวดติดต่อกัน  และระยะการใช้เงินได้พ้นกำหนดไปอีกงวดหนึ่งแล้ว ผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญาได้
                        2.2 เมื่อผู้เช่าซื้อทำผิดสัญญาในประเด็นสำคัญ  เช่าเช่าซื้อรถยนต์   ผู้ให้เช่าห้ามนำรถยนต์ที่เช่าซื้อไปให้ผู้ที่ยังไม่มีใบขับขี่ขับ  หรือห้ามนำรถไปขับขี่ต่างจังหวัด ให้ขับขี่ได้เฉพาะในกรุงเทพมหานครเท่านั้น   ถ้าผู้เช่าซื้อทำผิดสัญญา ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิ  บอกเลิกสัญญาได้

ผลของการบอกเลิกสัญญา 
                1.ผู้เช่าซื้อต้องคืนทรัพย์สินแห่งสัญญาแก่ผู้ให้เช่าซื้อในสภาพดี 
                2.ผู้ให้เช่าซื้อริบเงินที่ผู้เช่าซื้อได้ชำระมาแล้วทั้งหมด [5]


คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๙๒/๒๕๑๒ ในกรณีที่ผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญาและเรียกให้ผู้เช่าซื้อส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หากส่งคืนไม่ได้ ให้ใช้ราคาแทนนั้น เป็นการที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ให้สิทธิติดตามเรียกเอาทรัพย์สินคืนอยู่ภายในกำหนดอายุความ ๑๐ ปี

คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๐๑/๒๕๑๓ 
มื่อผู้เช่าซื้อผิดสัญญา ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิเพียงริบค่าเช่าซื้อที่ได้รับไว้กับเรียกเอาทรัพย์ที่เช่าซื้อคืน จะเรียกเอาค่าเช่าที่ค้างด้วยไม่ได้ จะเรียกได้อีกก็แต่ค่าที่ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์ที่เช่าซื้อมาตลอดเวลาที่ครอบครองทรัพย์นั้นอยู่ และถ้าทรัพย์ที่เช่าซื้อนั้นเสียหายเพราะเหตุอื่นนอกเหนือไปจากการใช้ทรัพย์ที่เช่าซื้อโดยชอบ ผู้ให้เช่าซื้อก็เรียกค่าเสียหายได้ด้วยและการฟ้องเรียกค่าเสียหายเช่นนี้ มีอายุความ ๑๐ ปี [6]




อ้างอิง 


1. รวบรวมโดย รองศาสตราจารย์ พรชัย สุยทรพันธุ์, ประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์, พิมพ์ครั้งที่ 1, (กรุงเทพฯ:ธนธัชการพิมพ์, 2551), 174.


2. เรื่องเดียวกัน.


3.คำบรรยายของสำนักอบรมศึกษากฎหมายแห่งเนติบัณฑิตยสภา, วิชาเอกเทศสัญญา1เช่าทรัพย์เช่าซื้อ, หน้า 51-67.


4.คลีนิคทนายความ, [ออนไลน์], เข้าถึงได้จาก : http://www.fpmconsultant.com/htm/advocate_dtl.php?id=1838 , (วันที่ค้าหาข้อมูล: 5 สิงหาคม 2554)

5.สัญญาเช่าซื้อ, [ออนไลน์], เข้าถึงได้จาก: http://school.obec.go.th/danmakhamtia/Eln/Social/9_sanya_web/sanya/chowsouc8.htm , (วันที่ค้นหาข้อมูล: 5 สิงหาคม 2554)

6. นิติศาสตร์ ม.บูรพา รุ่นที่4, [ออนไลน์], เข้าถึงได้จาก : http://law4.exteen.com/20071228/entry-3 , (วันที่ค้่นหาข้อมูล: 6 สิงหาคม 2554)


บรรณานุกรม

รวบรวมโดย รองศาสตราจารย์ พรชัย สุยทรพันธุ์. "ลัษณะ4 เช่าทรัพย์ หมวด1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป" ใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ หน้า 174. รองศาสตราจารย์ พรชัย สุยทรพันธุ์,บรรณาธิการ. กรุงเทพฯ:บริษัท ธนรัชการพิมพ์ จำกัด,2551.

คำบรรยายของสำนักอบรมศึกษากฎหมายแห่งเนติบัณฑิตยสภา(2548). "วิชาเอกเทศสัญญา1เช่าทรัพย์เช่าซื้อ" ใน เอกสารประกอบการสอน หน้า 51-67.

จงรักษ์ พรมศิริเดช (ทนายความ), ผู้บรรยาย.เรื่องที่ 1838 ทนายสอนน้อง ...เรื่อง กรณีนี้ถือว่าเช่าเกินสามปี ต้องจดทะเบียน[ออนไลน์ : http://www.fpmconsultant.com/htm/advocate_dtl.php?id=1838. กรุงเทพฯ:FPM Consultant.

ครูจรินทร์ พึ่งจงเจริญสุข, ผู้บรรยาย. สัญญาเช่าซื้อ[ออนไลน์ : http://school.obec.go.th/danmakhamtia/Eln/Social/9_sanya_web/sanya/chowsouc8.htm]. กาญจนบุรี:โรงเรียนด่านมะขามเตี้ย.

ชาญชัย ภิรมจิตร์, ผู้สร้างบล็อค.เช่าซื่้้อ เช่าทรัพย์ [ออนไลน์ : http://law4.exteen.com/20071228/entry-3]. ชลบุรี:นิติศาสตร์ ม.บูรพา รุ่นที่4, 2550.